Har du bestilt en salgsvurdering, og skal mægleren snart komme forbi? Du behøver ikke gøre boligen “salgsklar” til selve vurderingsbesøget – mægleren kan sagtens vurdere boligen, som den står i dag. Men med lidt forberedelse kan du både få mest muligt ud af besøget og få et bedre udgangspunkt, hvis du beslutter dig for at gå videre med et salg. Her er tjeklisten.

Før mægleren kommer

Saml de vigtigste papirer

Det gør besøget mere effektivt, hvis du på forhånd har fundet frem til:

• BBR-meddelelse
• Seneste årsopgørelse/regnskab, hvis du bor i en ejer- eller andelsboligforening
• Eventuel tilstandsrapport eller energimærke, hvis du allerede har en
• Dokumentation for større renoveringer (fx nyt tag, køkken eller badeværelse)

Jo mere mægleren ved om boligens historik, jo mere præcis kan vurderingen blive.

Gør rent og ryd op – men gør det ikke til et projekt

Du behøver ikke style boligen til et mæglerbesøg, men en ryddelig og ren bolig gør det lettere for mægleren at vurdere de faktiske kvadratmeter og boligens potentiale. Fjern overflødige ting fra gulve og overflader, og luft grundigt ud inden besøget.

Noter, hvad du selv er i tvivl om

Har du planer om at renovere køkkenet, inden du sælger? Er du i tvivl om, hvorvidt det kan betale sig at male om? Skriv dine spørgsmål ned på forhånd, så du får spurgt mægleren, mens de er der. De fleste mæglere er vant til den slags spørgsmål og kan hurtigt give dig et fingerpeg om, hvad der er værd at bruge penge på – og hvad der ikke er.

Under selve besøget

Et mæglerbesøg til en salgsvurdering tager typisk mellem 30 og 60 minutter, afhængigt af boligens størrelse. Brug tiden til at:

• Vise mægleren rundt i hele boligen, inklusiv kælder, loft, udhus og have, hvis det er relevant
• Fortælle om boligens historie – hvornår er den bygget, hvad er renoveret, og hvornår
• Spørge ind til, hvordan mægleren er kommet frem til den konkrete prisvurdering
• Spørge om, hvad der eventuelt kan gøres for at øge salgsprisen eller afkorte liggetiden

Efter besøget

Når du har modtaget din salgsvurdering, er du ikke forpligtet til at gøre noget videre. Men hvis du overvejer at gå i gang med et salg, er der typisk tre ting, du bør tage stilling til:

1. Skal boligen have en mindre klargøring – fx maling, oprydning eller mindre reparationer – inden den sættes til salg?
2. Skal du indhente en ekstra salgsvurdering fra en anden mægler, så du har et sammenligningsgrundlag?
3. Hvornår passer det bedst at sætte boligen til salg, både i forhold til sæson og din egen situation?

Sådan kommer du videre

Har du ikke allerede bestilt din salgsvurdering, er det det naturlige første skridt – helt gratis og uforpligtende. Så får du en konkret snak med en lokal mægler, der kan svare på præcis de spørgsmål, der er relevante for din bolig.

Har du modtaget en offentlig ejendomsvurdering og undrer dig over, om det er det samme som at få boligen vurderet til salg? Det er du langt fra alene om. Det er en af de mest almindelige misforståelser blandt boligejere, og det er let at forstå hvorfor: begge dele handler om at sætte en pris på din bolig, men de bruges til meget forskellige ting og bygger på vidt forskellige metoder.

I denne artikel gennemgår vi forskellen på en salgsvurdering og en offentlig ejendomsvurdering, hvornår du skal bruge hvad, og hvorfor det kan koste dig penge at forveksle de to.

Hvad er en offentlig ejendomsvurdering?

Den offentlige ejendomsvurdering udarbejdes af Vurderingsstyrelsen og har ét primært formål: at danne grundlag for din ejendomsskat (grundskyld og ejendomsværdiskat). Vurderingen bliver beregnet ud fra en statistisk model, som blandt andet trækker på:

• Oplysninger fra BBR (Bygnings- og Boligregistret) om boligens størrelse, alder og stand
• Gennemsnitlige handelspriser for sammenlignelige boliger i området
• Grundens størrelse og beliggenhed

Modellen er god til at ramme rimeligt for “gennemsnitsboligen” i et område, men den kender ikke din bolig i detaljen. Den ved ikke, at du lige har sat nyt køkken i, at badeværelset trænger til en renovering, eller at haven vender perfekt mod solen. Den offentlige vurdering opdateres desuden ikke løbende med samme frekvens som boligmarkedet bevæger sig, så den kan i perioder ligge et stykke fra det, boligen reelt ville kunne sælges for.

Kort sagt: Den offentlige ejendomsvurdering er et skatteredskab, ikke et salgsredskab.

Hvad er en salgsvurdering?

En salgsvurdering er en ejendomsmæglers professionelle bud på, hvad din bolig kan sælges for på det aktuelle marked. I modsætning til den offentlige vurdering bygger en salgsvurdering på et fysisk besøg, hvor mægleren:

• Gennemgår boligens stand, indretning og vedligeholdelsesniveau
• Vurderer beliggenhed, udsigt, lysforhold og andre bløde faktorer
• Sammenligner med de seneste, konkrete handler af tilsvarende boliger i netop dit område
• Tager højde for boligtypens særlige forhold – fx ejerforeningens økonomi for en lejlighed, eller andelskronen for en andelsbolig

Fordi vurderingen er baseret på et faktisk besøg og den aktuelle markedssituation, er den langt mere præcis, når formålet er at finde en realistisk salgspris. En salgsvurdering er desuden typisk gratis og uforpligtende – du skylder ikke mægleren noget, blot fordi du har fået lavet en vurdering.

De to vurderinger side om side

Hvorfor det er vigtigt at kende forskellen

Bruger du den offentlige ejendomsvurdering som rettesnor, når du skal sætte din bolig til salg, risikerer du en af to ting: enten sætter du prisen for lavt og går glip af penge, eller også sætter du den for højt og risikerer en lang liggetid, som i sidste ende kan trække prisen ned igen, fordi boligen begynder at fremstå “svær at sælge” i køberes øjne.

Skal du derimod bruge en vurdering i forbindelse med lån eller skat, er det den offentlige vurdering, der er det relevante grundlag – ikke en salgsvurdering, som udelukkende afspejler markedsprisen her og nu.

Sådan kommer du videre

Hvis du overvejer at sælge – eller bare er nysgerrig på, hvad din bolig reelt er værd på det aktuelle marked – er en salgsvurdering det rigtige sted at starte. Den er gratis, uforpligtende, og du får svar fra en mægler, der kender markedet i netop dit område.

Når du sælger din bolig, er det ikke kun salgsprisen, der afgør, hvor mange penge du reelt ender med at stå tilbage med. En række omkostninger følger med undervejs i processen – nogle er faste, andre kan du selv have indflydelse på. I denne artikel gennemgår vi de mest almindelige poster, så du kan regne på, hvad du realistisk kan forvente at stå tilbage med, når boligen er solgt.

De typiske omkostninger ved et boligsalg

Mæglersalær

Det største enkeltbeløb ved de fleste boligsalg er mæglersalæret. Salæret dækker mæglerens arbejde med at klargøre, markedsføre og gennemføre salget af din bolig, og består typisk af to dele:

• Provision: En procentdel af salgsprisen, som varierer fra mægler til mægler og forhandles individuelt.
• Markedsføringsomkostninger: Faste udgifter til fx fotografering, boligannoncer og skiltning, som ofte lægges oven i provisionen.

Salæret er forhandlingsbart, og prisen kan variere betydeligt fra mægler til mægler – derfor kan det betale sig at indhente tilbud fra mere end én, inden du beslutter dig.

Tinglysning og udbetaling af lån

Skal du indfri dit realkreditlån eller banklån i forbindelse med salget, vil der typisk være omkostninger forbundet med indfrielsen, herunder eventuelle kurstab og gebyrer. Derudover skal skødet tinglyses til den nye ejer, hvilket normalt er en udgift, køber afholder – men det er værd at have styr på, hvem der betaler hvad, inden handlen indgås.

Ejerskifteforsikring

Som sælger har du mulighed for at tilbyde køber en ejerskifteforsikring, som dækker skjulte fejl og mangler ved boligen. Det er ikke et lovkrav, men det er blevet en fast del af langt de fleste bolighandler i Danmark, fordi det både beskytter køber og fritager sælger for en stor del af mangelsansvaret efter overtagelsen. Prisen afhænger af boligens alder, stand og forsikringssum, og udgiften deles typisk mellem sælger og køber – men det er noget, der aftales konkret i handlen.

Tilstandsrapport og el-tjek

For at kunne tilbyde en ejerskifteforsikring skal boligen som udgangspunkt have en tilstandsrapport og et el-tjek udført af en autoriseret bygningssagkyndig. Det er en udgift, du som sælger normalt betaler, uanset om du ender med at tilbyde forsikringen eller ej.

Klargøring og boligstyling

Mange sælgere vælger at investere i mindre klargøring før salget – alt fra en frisk gang maling til professionel boligstyling, hvor møbler og indretning sættes op til at vise boligen i sit bedste lys. Det er en valgfri omkostning, men i mange tilfælde en investering, der kan tjene sig selv hjem igen i form af en højere salgspris eller kortere liggetid.

Flytteomkostninger

Selvom det ikke er en del af selve boligsalget, er det værd at have flytning, opbevaring og eventuel dobbelt husleje/dobbelte terminsydelser med i det samlede regnestykke, hvis du skal flytte, før den nye bolig er klar.

Sådan får du et konkret overblik

De fleste af disse omkostninger varierer fra sag til sag, og den bedste måde at få et retvisende billede på dit eget salg er at få en lokal mægler til at regne på det. Når du bestiller en salgsvurdering, får du typisk ikke kun en vurdering af salgsprisen, men også en konkret beregning af, hvad du realistisk vil stå tilbage med i hånden efter salær, indfrielse af lån og andre omkostninger – det såkaldte nettoprovenu.

Sådan kommer du videre

Vil du have et konkret og uforpligtende overblik over, hvad et salg af netop din bolig vil betyde for din økonomi? Bestil en gratis salgsvurdering, og få både en realistisk salgspris og en beregning af dit forventede overskud efter salg.