Hvad er friværdi, og hvordan beregner du din?

15. august 2026

Friværdi er den del af din boligs værdi, som ikke er belånt – altså forskellen mellem, hvad boligen er værd, og hvad du fortsat skylder væk i lån med sikkerhed i boligen. Det er et af de tal, der ofte forveksles med selve boligens salgspris, men de to ting er langt fra det samme.

Formlen for friværdi

Formlen er enkel:

Friværdi = boligens markedsværdi − restgæld på lån med pant i boligen

Har din bolig en aktuel markedsværdi på 3.000.000 kroner, og du skylder 1.800.000 kroner væk på realkreditlån og eventuelt banklån med pant i boligen, har du en friværdi på 1.200.000 kroner. Det er dette beløb, du reelt har til rådighed, når boligen sælges, og lånene indfries.

Forveksl ikke friværdi med den offentlige ejendomsvurdering

En almindelig faldgrube er at bruge den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for at beregne sin friværdi. Den offentlige vurdering er lavet til at beregne din ejendomsskat og opdateres ikke nødvendigvis i takt med det aktuelle marked – den kan derfor afvige betydeligt fra, hvad boligen reelt kan sælges for lige nu. Ønsker du et retvisende billede af din friværdi, bør du altid tage udgangspunkt i en aktuel, lokal salgsvurdering fra en mægler.

Omkostninger, der trækker fra din friværdi ved salg

To ting er værd at være opmærksom på, når du beregner din friværdi før et salg:

Der er omkostninger ved selve salget. Mæglersalær, eventuel indfrielse af lån før tid (kursskæring) og tinglysningsomkostninger skal trækkes fra friværdien for at give dig et retvisende billede af, hvad du reelt sidder tilbage med.
Kursskæring ved indfrielse af realkreditlån. Indfries et realkreditlån før tid, kan det udløse en kursreguleringsomkostning, som afhænger af det aktuelle renteniveau sammenlignet med lånets oprindelige rente.

Kan friværdi bruges til andet end salg?

Friværdi bruges ikke kun ved et salg. Mange boligejere anvender deres friværdi som sikkerhed for yderligere lån – for eksempel til renovering, forbrug eller investering – gennem et tillægslån eller en omprioritering. Det er en selvstændig beslutning med egne omkostninger og risici, som bør vurderes uafhængigt af en eventuel salgsplan.

Kan friværdi være negativ?

Ja, hvis din restgæld overstiger boligens markedsværdi, har du reelt negativ friværdi. Det kan for eksempel ske, hvis boligpriserne er faldet markant siden dit køb, eller hvis du har optaget yderligere lån med pant i boligen. Er du i denne situation og overvejer et salg, er det særligt vigtigt at få en præcis salgsvurdering, før du beslutter dig for de næste skridt.

Sådan får du et præcist billede

Ønsker du et mere præcist billede, end du selv kan regne dig frem til, er en gratis salgsvurdering fra en lokal mægler det bedste udgangspunkt – den giver dig en realistisk markedsværdi, som du kan sætte op mod din faktiske restgæld hos långiver.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg låne penge ud fra min friværdi uden at sælge?

Ja, det er muligt gennem et tillægslån eller en omprioritering, men det er en selvstændig beslutning med egne omkostninger, som bør vurderes separat fra et salg.

Hvor ofte bør jeg opdatere min beregning af friværdi?

Boligpriser ændrer sig løbende, så det er en god idé at få en ny vurdering, hvis der er gået mere end et år siden den seneste, eller hvis markedet i dit område har ændret sig markant.

Tæller andre lån end boliglån med i beregningen?

Kun lån med pant direkte i boligen indgår i den klassiske friværdiberegning – almindelig forbrugsgæld eller billån påvirker ikke friværdien, men bør stadig med i dit samlede økonomiske overblik.